Juan Luis Nuñez García
Abogado. Inpreabogado N° 35.774
Culminada la audiencia conciliatoria, queda habilitada la vía judicial, y exigir la resolución administrativa como requisito de admisibilidad de la demanda constituye una falsa aplicación de la Ley y una violación del derecho de acceso a la justicia.
Todo aquel que ha pretendido recuperar una vivienda dada en arrendamiento, o cobrar lo que un inquilino le adeuda, conoce de primera mano el calvario que supone el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), por cuanto la resolución que debe ponerle fin puede tardar meses, y no pocas veces años, en ser dictada, mientras los tribunales, de forma mecánica, se negaban a admitir la demanda hasta tanto dicha resolución fuera consignada en el expediente. Ahora bien, ese panorama cambia de forma meridianamente clara con la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha quince (15) de octubre de dos mil veintiséis (2026), en el expediente AA20-C-2026-000028, con ponencia del Magistrado Emilio Ramos González.
I. DEL CASO
Una propietaria de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, demandó a su antiguo arrendatario por indemnización de daños y perjuicios, daño patrimonial y daño moral, toda vez que el mentado arrendatario continuó ocupando la vivienda luego de extinguido el contrato, sin pagar contraprestación alguna, amén de los deterioros que presentaba el inmueble. Antes de acudir a los tribunales, la propietaria agotó el trámite ante la SUNAVI, donde se celebraron audiencias conciliatorias los días diecisiete (17) de junio y primero (1°) de julio de dos mil veinticuatro (2024), en la última de las cuales el funcionario dejó constancia expresa de que no hubo acuerdo entre las partes y cerró la fase de conciliación.
Empero, tanto el tribunal de primera instancia como el juzgado superior declararon inadmisible la demanda, bajo el argumento de que la actora no había consignado la resolución de la SUNAVI que, a juicio de dichos órganos jurisdiccionales, era requisito indispensable para acceder a la vía judicial.
II. DE LO DECIDIDO POR LA SALA
La Sala de Casación Civil casó totalmente la sentencia recurrida, es decir, anuló la decisión del juzgado superior, revocó la inadmisibilidad dictada en primera instancia y repuso la causa al estado de que la demanda sea admitida, con fundamento en dos conclusiones que conviene destacar.
PRIMERO: La demanda autónoma de daños y perjuicios derivada de un arrendamiento de vivienda, aun cuando el contrato se encuentre extinguido, está igualmente sometida al procedimiento administrativo previo, por cuanto se trata de una de las «demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda» a que se refiere el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
SEGUNDO: Dicho procedimiento se agota con la culminación de la audiencia conciliatoria, y no con la resolución que eventualmente dicte la SUNAVI. Así se desprende de los artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuyo artículo 10 habilita el acceso a los órganos jurisdiccionales una vez cumplido el procedimiento, «independientemente de la decisión». Para fundamentar esta conclusión, la Sala trajo a colación su propio criterio en materia de arrendamiento comercial, conforme al cual el agotamiento de la vía administrativa:
«…no obliga al administrado a esperar que el organismo encargado, dicte una providencia administrativa expresa, ya que con el solo transcurso del lapso de tiempo, (…) sin que haya habido pronunciamiento alguno, se considera agotada la vía administrativa…»
De una simple lectura del extracto transcrito se evidencia, a primera vista, que la demora de la Administración no puede volverse en contra del ciudadano que acude a los tribunales. En consecuencia, la Sala concluyó que exigir la resolución administrativa como requisito para admitir la demanda, cuando consta en el expediente que la audiencia conciliatoria culminó, constituye una falsa aplicación de los artículos 94 y 96 de la Ley, esto es, aplicar esas normas a una situación que no es la que ellas regulan. Tal exigencia vulnera, además, el principio pro actione, que obliga a los jueces a interpretar las normas en el sentido más favorable al acceso a la justicia, así como el debido proceso y la Tutela Judicial Efectiva, es decir, el derecho de toda persona a obtener de los tribunales una respuesta oportuna a su reclamo, consagrados en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución.
III. DEL ALCANCE DEL CRITERIO A LAS DEMÁS ACCIONES
Si bien el caso de especie versó sobre una demanda de daños y perjuicios, el razonamiento de la Sala se apoya en el procedimiento único que la Ley establece para todas las acciones derivadas del arrendamiento de vivienda, a saber, desalojo, cumplimiento o resolución del contrato, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio. Por identidad de razón, es decir, porque el mismo fundamento vale para todas ellas, el criterio les resulta aplicable, y los jueces de primera y segunda instancia deben procurar acogerlo en los casos semejantes, conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Es previsible, sin embargo, una mayor resistencia en los juicios de desalojo, toda vez que en ellos la resolución de la SUNAVI fija el plazo para la desocupación del inmueble; empero, el artículo 10 del Decreto-Ley no hace distinción alguna, y donde la Ley no distingue no le es dado al intérprete distinguir.
IV. DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
En fecha siete (07) de agosto de dos mil veintiséis (2026) se publicó en la Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, la cual no contempla procedimiento administrativo previo ante la SUNAVI y atribuye el conocimiento de los conflictos a los tribunales de municipio, por el procedimiento breve, así como al arbitraje y a los medios alternativos de solución de conflictos.
Ahora bien, dicha Ley solo rige los contratos que se acuerden o formalicen luego de su entrada en vigencia, toda vez que su artículo 2 dispone expresamente que las relaciones arrendaticias anteriores continúan reguladas por la Ley de 2011 y por el Decreto-Ley contra el Desalojo, máxime cuando excluye del nuevo régimen los inmuebles que el arrendatario ya ocupaba para esa fecha, mientras persista dicha posesión. No estamos, pues, ante una ley derogada que se aplica por encima de una vigente, sino ante dos leyes vigentes, cada una con su propio ámbito de aplicación, delimitado por el propio legislador de 2026. Aceptar la tesis contraria equivaldría, en su lógica más extrema, a sostener que la nueva Ley puede regir hechos y actos cumplidos antes de su publicación, en abierta contradicción con el principio de irretroactividad consagrado en el artículo 24 de la Constitución, según el cual las leyes no pueden aplicarse a hechos ocurridos antes de su publicación.
Para mayor abundamiento, la vigencia de la nueva Ley no debilita, sino que refuerza la importancia práctica de esta sentencia, por cuanto la inmensa mayoría de los arrendamientos de vivienda existentes en el país son anteriores al siete (07) de agosto de dos mil veintiséis (2026) y, en consecuencia, siguen sometidos al procedimiento ante la SUNAVI.
V. DE LAS CONSECUENCIAS PRÁCTICAS
PRIMERO: El arrendador sometido al régimen de 2011 debe acudir a la SUNAVI antes de demandar, pero no está obligado a esperar la resolución. Le basta con asistir a todas las audiencias fijadas, por cuanto la inasistencia del solicitante a la última de ellas se considera desistimiento, vale decir, se entiende que abandonó su solicitud, y con obtener copia del acta en la cual conste que la audiencia conciliatoria culminó sin acuerdo, la cual acompañará a su libelo de demanda.
SEGUNDO: El arrendatario demandado conserva intacta su defensa cuando el procedimiento ante la SUNAVI jamás se inició o la audiencia conciliatoria jamás llegó a celebrarse; lo que ya no prospera es oponer la sola falta de la resolución administrativa.
TERCERO: En los contratos celebrados después del siete (07) de agosto de dos mil veintiséis (2026) no existe procedimiento administrativo previo, y los conflictos se ventilan directamente ante los tribunales de municipio, por el procedimiento breve, o mediante arbitraje o mediación.
Cada caso presenta particularidades que deben examinarse a la luz del contrato y de las actas del expediente, por lo que, ante cualquier situación arrendaticia pendiente, es aconsejable consultar con su abogado de confianza antes de actuar.