INHABITABILIDAD DEL INMUEBLE ARRENDADO Y RUPTURA DEL PROCEDIMIENTO ORDINARIO: UN ANÁLISIS APLICADO DEL ARTÍCULO 93 DE LA LRCÁV
El presente trabajo aborda la compleja problemática jurídica que enfrentan arrendadores y arrendatarios tras el doblete sísmico del 24 de junio de 2026 (magnitudes 7,2 y 7,5) y sus posteriores réplicas, los cuales provocaron severas afectaciones estructurales y colapsos en la Gran Caracas, La Guaira , Yaracuy y otras regiones del territorio nacional .
Ante el desalojo preventivo o definitivo de edificaciones, la respuesta del ordenamiento jurídico venezolano se articula mediante la aplicación del artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCÁV) en concordancia con las normas que regulan los contratos bilaterales en el Código Civil. El análisis se divide en dos supuestos normativos: (i) la inhabitabilidad sobrevenida del inmueble que aún subsiste, y (ii) la pérdida o desaparición física total del bien arrendado.
FUNDAMENTO LEGAL: EL CASO FORTUITO Y LA FUERZA MAYOR
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 43 y 82, impone al Estado el deber de priorizar la protección de la vida y el acceso a una vivienda segura. En el ámbito del derecho privado y de los contratos, el artículo 1.164 del Código Civil venezolano prevé la extinción de las obligaciones cuando la prestación prometida se hace imposible por una causa extraña no imputable al deudor.
Un evento sísmico de naturaleza devastadora constituye de forma inequívoca un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor, reuniendo los tres requisitos exigidos por la doctrina patria: imprevisibilidad, irresistibilidad y exterioridad. Al romperse el equilibrio contractual por un hecho de la naturaleza, se genera la inejecución de las obligaciones sin culpa de ninguna de las partes.
MUTACIÓN DEL INTERÉS PRIVADO AL ORDEN PÚBLICO
En la praxis judicial, es un error procesal grave pretender canalizar la desocupación de un inmueble afectado por el sismo a través de las vías ordinarias de un procedimiento de desalojo. Una vez que la autoridad técnica (Bomberos o Protección Civil) emite su informe negativo, o cuando el inmueble ha colapsado físicamente, el conflicto muta radicalmente. Ya no estamos ante una disputa entre particulares sobre el cumplimiento de un contrato; estamos ante una situación de emergencia colectiva. El interés discutido deja de ser privado para convertirse en una cuestión de orden público, donde el Estado debe intervenir de oficio. Por tanto, el procedimiento administrativo ordinario de desalojo resulta inaplicable, ya que fue concebido para dirimir controversias patrimoniales, no para gestionar evacuaciones por riesgo inminente.
ANÁLISIS EXEGÉTICO DEL ARTÍCULO 93 DE LA LRCÁV
El artículo 93 de la LRCÁV establece de forma taxativa: «Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse de manera urgente por haber sido declarada la inhabitabilidad del inmueble a solicitud de algún organismo público, el mismo se realizará sin necesidad de ningún otro procedimiento, bastando para ello la declaratoria de inhabitabilidad». De este texto legal se deriva un procedimiento excepcional de tres fases:
Fase Técnica: La realización de la inspección por parte de las autoridades competentes (Bomberos o Protección Civil) para evaluar las patologías estructurales.
Fase Administrativa: La emisión del informe vinculante que declara de manera motivada la inhabitabilidad del inmueble.
Fase Ejecutiva: La desocupación inmediata del inmueble sin requerir sentencias judiciales previas ni autorizaciones de desalojo ordinarias, debiendo la autoridad inspectora remitir las actuaciones a la SUNAVI para la inclusión de los afectados en los protocolos de protección social y reubicación.
EFECTOS JURÍDICOS SOBRE EL VÍNCULO CONTRACTUAL
1. Supuesto de inhabitabilidad (Inmueble dañado pero subsistente)
La declaratoria formal de inhabitabilidad produce la resolución de pleno derecho (ipso iure) del contrato de arrendamiento. El arrendador no puede cumplir con su obligación principal (garantizar el uso y goce del inmueble en condiciones de seguridad), y el arrendatario queda liberado del pago del canon. No se trata de una suspensión temporal, sino de una extinción del vínculo. El propietario recupera la posesión del inmueble, pero con la carga de no poder destinarlo a nuevo arrendamiento mientras persista el estado de inhabitabilidad.
2. Supuesto de pérdida total del inmueble
Si la edificación ha colapsado o debe ser demolida por orden expresa de la autoridad municipal ante un peligro inminente de desplome, ocurre la extinción absoluta del contrato por desaparición del objeto. Al no existir físicamente el bien, el contrato carece de causa y materia. En este escenario, el arrendatario no puede exigir la restitución de su vivienda y el arrendador no puede reclamar ningún tipo de pago posterior al siniestro.
3. Sustento Doctrinal (Aporte de Maduro Luyando)
Para comprender cabalmente el impacto del caso fortuito en el nexo contractual, es imperativo acudir a la doctrina clásica venezolana de Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones). Al explicar la teoría de los riesgos y la extinción de los contratos bilaterales por imposibilidad de cumplimiento, el autor señala que si la prestación se hace imposible por una causa extraña no imputable, el deudor queda liberado. En los contratos sinalagmáticos, la pérdida de la cosa o la imposibilidad de la prestación de una de las partes extingue correlativamente la obligación de la otra, operándose la resolución del contrato de pleno derecho (ipso iure). Aplicado al desastre sísmico, dado que el arrendador se ve materialmente imposibilitado de cumplir con su obligación de mantener al arrendatario en el goce del inmueble, la doctrina de Maduro Luyando confirma que el arrendatario queda recíprocamente liberado del pago de los cánones, extinguiéndose el vínculo contractual sin derecho a indemnizaciones, al no existir culpa de ninguna de las partes.
CRITERIOS JURISPRUDENCIALES DE LA SALA CONSTITUCIONAL
Para blindar la aplicación del artículo 93 de la LRCÁV y respaldar la preeminencia del orden público sobre los procedimientos ordinarios de desalojo, la práctica judicial venezolana se rige por los criterios de interpretación e integración sentados en la doctrina del propio máximo tribunal constitucional del país:
1. Ponderación de Derechos y Prevalencia del Derecho a la Vida: La doctrina desarrollada en la jurisprudencia de la Sala Constitucional ha determinado de forma uniforme que las leyes de protección inquilinaria están diseñadas para regular controversias patrimoniales y habitacionales ordinarias, pero bajo ninguna circunstancia pueden interponerse ante el deber del Estado de proteger la vida y la integridad física (Artículos 43 y 82 de la Constitución). El criterio jurisprudencial sostiene que el derecho a la vivienda debe interpretarse de manera integral junto al derecho a la vida y a la seguridad, por lo que ante daños estructurales graves que comprometan la habitabilidad, el mandamiento de desocupación urgente no constituye un desalojo arbitrario, sino una medida necesaria y proporcional para salvaguardar el bien común y el interés colectivo.
2. Inaplicabilidad de la Vía Administrativa Previa ante Situaciones de Emergencia: Asimismo, la doctrina dictada por el máximo tribunal constitucional establece que los procedimientos previstos ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) quedan suspendidos o son absolutamente inaplicables cuando media un informe técnico de inhabitabilidad dictado por autoridades de seguridad ciudadana (Bomberos o Protección Civil). La Sala Constitucional ha expresado como criterio medular que supeditar la preservación de la vida humana y la seguridad colectiva al agotamiento previo de trámites procesales ordinarios desnaturalizaría la tutela judicial efectiva, haciendo ceder las formalidades inquilinarias ante las declaratorias urgentes de ruina o emergencia ambiental.
RECOMENDACIONES PRÁCTICAS PARA LOS AFECTADOS
A modo de conclusión práctica, y con base en la experiencia profesional, se formulan las siguientes pautas de actuación:
1. Priorización Técnica: Ante sospechas de fallas estructurales o agrietamientos severos en las columnas o fundaciones, la primera acción debe ser la solicitud formal de inspección ante Protección Civil o Bomberos, no la vía judicial o inquilinaria ordinaria.
2. Prueba Adicional: Es aconsejable recopilar registros fotográficos y, en la medida de lo posible, un acta notarial que deje constancia del estado del inmueble antes de intervenciones mayores. Esto permitirá, en caso de controversia futura, determinar si los daños eran preexistentes o sobrevinieron por el siniestro.
3. Notificación de Inhabitabilidad: Asegurar que la declaratoria emitida por el organismo público sea remitida formalmente a la SUNAVI para congelar los efectos del registro inquilinario y suspender legalmente la exigibilidad de los cánones.
4. Exigencia estatal: El inquilino no debe abandonar el inmueble sin una constancia escrita de la SUNAVI que acredite su ingreso a un refugio temporal o la asignación de una solución habitacional. El desalojo en estado de emergencia no puede ser un desalojo en calle.
5. Certificación de Pérdida: Si el inmueble sufrió pérdida total, el propietario debe tramitar ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía correspondiente el certificado de demolición o colapso, a los fines de regularizar la situación fiscal y registral del lote de terreno.
CONCLUSIONES
Los terremotos del 24 de junio de 2026 han planteado desafíos jurídicos inéditos para el derecho de arrendamientos en Venezuela. El artículo 93 de la LRCÁV representa un acierto del legislador al prever un mecanismo expedito que privilegia la vida sobre las formalidades procesales. Sin embargo, su correcta aplicación exige distinguir entre dos supuestos: la inhabitabilidad (inmueble dañado pero subsistente) y la pérdida total (inmueble desaparecido).
En ambos casos, la resolución del contrato opera ipso iure por caso fortuito o fuerza mayor, con efectos distintos: en el primer supuesto, el propietario recupera la posesión una vez reubicada la familia; en el segundo, el contrato se extingue absolutamente por desaparición de la cosa. En ambos, la SUNAVI tiene el deber de garantizar la reubicación de los damnificados.
Como abogados, tenemos la responsabilidad de orientar a nuestros clientes para que no transiten por vías procesales equivocadas que solo generen costas y dilaciones. La inhabitabilidad o pérdida de un inmueble no es un problema de desalojo, es un problema de protección civil y de reubicación familiar.
BIBLIOGRAFÍA
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999).
Código Civil de Venezuela
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinario, 12 de noviembre de 2011.
Doctrina Jurisprudencial de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia sobre inhabitabilidad, orden público y ponderación de derechos fundamentales.
Maduro Luyando, E. (2010). Curso de Obligaciones. Caracas: Editorial Jurídica.